Umowa deweloperska. Nowa ustawa, nowe rozwiązania.

W dniu 29.04.2012 wchodzi w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zasadniczym celem ustawy jest zabezpieczenie praw nabywców lokali.

Dwie zasadnicze nowości to obowiązek sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego oraz obowiązek założenia rachunku powierniczego przez dewelopera.

Ustawa ta nakłada nowe obowiązki przede wszystkim na deweloperów.

Przede wszystkim deweloper będzie miał obowiązek założenia rachunku powierniczego, służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie miał obowiązek ewidencjonowania wpłat i wypłat odrębnie dla każdego nabywcy. Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Deweloper nie będzie miał obowiązku założenia rachunku powierniczego w przypadku inwestycji rozpoczęty przed dniem wejścia w życie ustawy tj. 29.04.2012.

Ustawa określa szczegółowo, co powinna zawierać umowa deweloperska i w jakiej formie powinna być sporządzona.

Umowa deweloperska będzie musiała być zawarta w formie aktu notarialnego a nadto będzie stanowiła podstawę do wpisu w księdze wieczystej.

Jakie korzyści przynosi akt notarialny pisaliśmy już na blogu.

Przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone będzie odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odbiór dokonany zostanie w obecności nabywcy. Sporządza się z niego protokół. protokół, do którego nabywca może zgłosić wady

W praktyce występują dwa rodzaje umów deweloperskich: rezerwacyjna bądź umowa przedwstępna.

Umowa rezerwacyjna ma jedynie na celu  jedynie określenie dla dewelopera skali zainteresowania danymi nieruchomościami przed uzyskaniem terenu i pozwolenia na budowę a dla przyszłego nabywcy jedynie zarezerwowanie przyszłego lokalu. Umowa ta może określać termin zawarcia kolejnej umowy – przedwstępnej.

Umowa przedwstępna – umowa przez którą deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku mieszkalnego, wyodrębnienia w nim lokalu oraz przeniesienia własności tego lokalu na kupującego,  kupujący natomiast zobowiązuje się do zapłaty deweloperowi wynagrodzenia. Umowa taka powinna zwierać określać zakres prac, termin zawarcia umowy, przyrzeczonej, aranżację lokalu, cenę i sposób rozliczenia, warunki gwarancji, termin usunięcia usterek itp.

Czy potrzebna forma aktu notarialnego?

Co do zasady nie ma takiej konieczności. Wkrótce jednak ustawodawca taką konieczność wprowadzi. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest korzystniejsze dla
kupującego.

Korzyści – może dochodzić przed sądem zawarcia umowy. Wyrok sądowy zastąpi niejako zgodę sprzedawcy na ostateczne zawarcie umowy.

W innym wypadku kupujący może żądać jedynie odszkodowania.

Zadatek czy zaliczka?

Zaliczka jest jedynie pojęciem potocznym. Jeśli w umowie deweloperskiej będzie mowa o zaliczce wówczas najczęściej kupujący otrzyma ją z powrotem. Zadatek jest uregulowany w Kodeksie cywilnym. Jeśli kupujący zrezygnuje z zawarcia umowy, nie otrzyma zwrotu zadatku. Gdyby natomiast deweloper odstąpił od zawarcia umowy, to musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.

Kancelaria posiada doświadczenie w opiniowaniu, konsultacji czy negocjacjach umów deweloperskich a także w prowadzeniu prelekcji na targach mieszkaniowych dotyczących tego zagadnienia.