Jak się skutecznie zabezpieczyć przy umowie najmu? Co może zrobić właściciel lokalu, aby pozbyć się niepłacącego lokatora?

W związku z ostatnim wystąpieniem w
TVN UWAGA
https://www.youtube.com/watch?v=qM1KjK6IGzM&feature=share
oraz UWAGA PO UWADZE
https://www.youtube.com/watch?v=ZkbAN3l0rhE

uzupełniająco kilka istotnych informacji

W pierwszej kolejności należy zacząć od tego, że polskie prawo chroni zarówno właściciela lokalu jak i lokatora. Jak się okazuje chyba skuteczniej jest chroniony ten dugi.
Wynajmujący nie jest jednak pozbawiony środków prawnych i może skutecznie się zabezpieczyć. Może to uczynić tylko na etapie zawierania umowy najmu.
Tym, najlepszym rozwiązaniem jest podpisanie przez najemcę w formie aktu notarialnego dobrowolnego poddania się egzekucji. Są to tzw. „siódemki” czyli art. 777 kodeksu postepowania cywilnego. Przy tym należy zauważyć, że poddanie się egzekucji nie musi mieć koniecznie miejsca przy umowie najmu okazjonalnego. Wystarczy zwykła umowa najmu, której załącznikiem będzie poddanie się egzekucji.
Najem okazjonalny jest umową skomplikowana i praktyka pokazuje, że trudno jest znaleźć lokatora, który się na nią zdecyduje. Dzieje się tak, dlatego, że do umowy najmu okazjonalnego obok wspomnianego dobrowolnego poddania się egzekucji należy załączyć wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku opuszczenia wynajmowanego lokalu. Dodatkowo należy załączyć oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Wobec braku poddania się egzekucji jedynym sposobem na pozbycie się uciążliwego lokatora będzie pozew o eksmisję. Sprawy o eksmisję trwają średnio około roku. Dopiero uzyskanie prawomocnego wyroku umożliwia zwrócenie się do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji. Przy poddaniu się egzekucji wystarczy złożenie wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, która to jest wystarczająca do przeprowadzenia eksmisji.
Sam fakt, że lokator zajmuje lokal i za niego nie płaci nie oznacza, że nie poniesie konsekwencji finansowych. Właścicielowi lokalu przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu. Wynagrodzenie to odpowiada stawkom czynszu najmu za dany lokal.
Usuwanie lokatora bez wyroku eksmisyjnego może narazić właściciela nieruchomości nie tylko na odpowiedzialność cywilną, ale i na odpowiedzialność karną.
Zgodnie z treścią art. 191 § 1 a kodeksu karnego, kto stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Do znamion strony przedmiotowej należy stosowanie innej przemocy niż przemoc wobec osoby. Może być to każda czynność fizyczna, skierowana przeciwko rzeczy. Mieszczą się w tym pojęciu takie zachowania, jak zmiana zamków w drzwiach i uniemożliwienie dostępu do lokalu, odcięcie dopływu wody, odpływu ścieków, energii elektrycznej czy też cieplnej, ciepłej wody, ogrzewania.

Uwłaszczenie gospodarstw rolnych.
Polskie prawo może czasami wprawić w zdumienie. Niektóre zmiany są wprowadzane w odstępach kilkumiesięcznych. Nadal obwiązują natomiast ustawy, które nadal można stosować, pomimo, że wydaje się być reliktem PRL-u. Do jednej z nich należy obowiązujące dnia 4 listopada 1971 r. ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych ( Dz. U. 1971, nr 27, poz. 250 ).
Ustawa ta przewiduje nabycie z mocy prawa własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych i znajdujących się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym podsiadaniu rolnika. Długość samoistnego posiadania jest tu (w odróżnieniu spraw o zasiedzenie) bez znaczenia.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z mocy samego prawa z dniem 4 listopada 1971 r. nabywa własność nieruchomości rolnych osoba, która:
1) jest rolnikiem w chwili wejścia w życie ustawy;
2) ma nieruchomość rolną w samoistnym posiadaniu;
3) nieruchomość będąca w samoistnym posiadaniu rolnika ma powierzchnię, co najmniej 0,2 ha;
4) rolnik wszedł w posiadanie tej nieruchomości wskutek nabycia na zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy.
Postępowanie (w sprawach wymienionych w § 1) jest wolne od opłat sądowych.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców zostało uregulowane jeszcze przed II Wojną Światową ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) Przepisy ustawy z nielicznymi zmianami pozostają nadal aktualne. Takie rozwiązanie wydaje się nieco archaiczne.
Zgodnie z regulacja zwarta w powyższym akcie prawnym, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej. Zezwolenie takie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli zostały spełnione warunki określone w art. 1a ustawy, tj. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa a ponadto wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z RP.
Należy mieć oczywiście na uwadze, że ograniczenia, o których będzie mowa nie dotyczą cudzoziemców pochodzących z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Chodzi tu kraje Unii Europejskiej oraz Islandię i Norwegię. Cudzoziemcami będą osoby fizyczne, prawne oraz nieposiadające osobowości prawnej spółki (tzw. ułomne osoby prawne).
Ustawa traktuje nie tylko o nabywaniu własności nieruchomości ale także użytkowania wieczystego, nabywaniu udziału we własności nieruchomości poprzez objęcie udziałów czy akcji w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Nie bez znaczenia jest forma nabycia. Ustawa nie ogranicza tej czynności do umowy kupna sprzedaży. Do nabycia w rozumieniu ustawy dochodzi również w drodze spadkobrania, darowizny czy zasiedzenia.
Zgoda ministra nie jest potrzebna do zawarcia umowy przedwstępnej.
W przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków, z których jedno jest cudzoziemcem, zgoda jest również wymagana. W sytuacji gdy umowa taka zostanie zawarta bez odpowiedniej zgody jest ona nieważna.

W przypadku roszczeń z umowy najmu nie będą miały zastosowanie ogólne terminy przedawniania z kodeksu cywilnego, które wynoszą: 3 lata i 10 lat.
Kodeks cywilny wprowadza tu przepis szczególny, przewidujący krótki w porównaniu z ogólnymi zasadami termin przedawnienia, wynoszący jeden rok od momentu
w którym nastąpił zwrot rzeczy najętej.
Zastanowienia wymaga problem początku biegu terminu przedawnienia i przede wszystkim, co należy rozumieć pod pojęciem, zwrot rzeczy.
Zwrot rzeczy oznacza w tym przypadku przeniesienie władztwa nad rzeczą przez najemcę na wynajmującego, więc może chodzić także o inne czynności niż wydanie rzeczy przez najemcę, powodujące przejęcie władztwa nad rzeczą przez wynajmującego. W szczególności każde opróżnienie lokalu przez najemcę jest od chwili uzyskania przez wynajmującego wiadomości o tym i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu równoznaczne z wydaniem lokalu i stanowi tym samym zdarzenie, od którego rozpoczyna się bieg rocznego terminu przedawnienia. Takie stanowisko potwierdza Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1987 r., II CR 10/87
Roszczenia przedawniają się z upływem jednego roku bez względu na to czy doszło do wypowiedzenia umowy przez jedna ze stron czy umowa uległa rozwiązaniu na skutek zakończania okresu jej zawarcia.

Z upływem powyższego terminu przedawniają się roszczenia:
– wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy
– najemcy o zwrot nakładów na rzecz (niezależnie od tego, czy są to nakłady konieczne czy też zmierzające do ulepszenia rzeczy
– najemcy o zwrot nadpłaconego